共有不動産問題

無断使用・経費負担

共有不動産を第三者に無断使用されている場合

共有不動産を、関係ない第三者が勝手に使用している。何とかできないだろうか…

明渡請求・妨害排除請求

共有者でない第三者は、そもそも使用する権限がありません。したがって、第三者に対する明渡請求が可能な場合があります。
ただし、第三者が賃貸借契約その他の契約を締結しているなど、何らかの使用権原を有する場合には明渡請求は認められません。

金銭請求

明渡請求の他にも、無断で使用している第三者に対しては、不法行為に基づく損害賠償を請求することも可能です。

共有不動産を共有者の1人が独断で使用している場合

共有不動産の使用方法については、はじめに共有者間で協議し、合意・決定しておくことが理想的です(民法252条以下)。ところが、実際には共有者間でしっかりした協議がなされないことも多く、そのため共有者間でトラブルを生じることがあります。

共有者の1人が共有不動産を独断で使用している場合、他の共有者に対する請求としては、明渡請求又は金銭請求が考えられます。

明渡請求

独断で使用している共有者にも不動産を使用する権利自体はあるので、原則として明渡請求は認められません。
ただし、個別的な事情によっては明渡請求が認められる場合もあります。

例えば、強い反対を押し切って強引に入居した場合(強奪に等しい態様で占有を取得したような場合)には、共有持分権の濫用に当たるとして明渡請求を認めた裁判例があります。

金銭請求

明渡請求は認められなくても、共有持分に応じた使用は妨害されているため、共有持分割合に応じた賃料(家賃・地代)相当額を請求することは可能です。

共有者が経費を支払ってくれない

求償金請求

各共有者は、共有持分に応じて、維持管理費や税金等の負担を負います。実際には、共有者の1人が全員分を立て替えて支払うことが多いと思いますが、その後、他の共有者に支払いを求めることができます。これを「求償」と呼びます。

例えば、不動産をA・B・Cで共有していて(各共有持分は3分の1ずつ)、共有不動産の固定資産税をAが全額納付したとします。その場合、Aは、B・Cに対し、固定資産税相当額の3分の1ずつを請求(求償)できるということになります。

まずは、共有者間の交渉により求償金を請求することになりますが、交渉に応じてくれない場合には、求償金請求の訴訟を提起することになります。

共有持分買取請求

共有者が他の共有者に、共有不動産に関する負担の求償を請求しても応じてくれないような場合には、共有持分買取請求権の行使を考えます。

共有持分買取請求とは、共有不動産に関する負担について、共有者Aがその全額を支払い、他の共有者(B)に対して共有持分割合相当額を求償したが、Bが1年以内にこの求償金請求に応じない場合に、AがBの共有持分を強制的に買い取ってしまうことのできる手続です(民法253条2項)。
これにより、求償に応じてくれない他の共有者を共有関係から排除することができます。

弁護士費用について

弁護士費用は、対象となる不動産の価格、共有持分権者の数や必要な手続の見込みなどにより大きく変動します。
ご相談の際に詳細に説明させていただきます。

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